Para realizar el cambio de uso de local a vivienda, como para el cambio de vivienda a local es necesario la presentación de un proyecto técnico que justifique el cumplimiento de la normativa que resulta de aplicación, además de comprobar que urbanísticamente el local es susceptible de cambio de uso, ya que , por ejemplo, existen planeamientos que no admiten el uso Administrativo en plantas por encima de la 1º en edificios con uso mixto y nunca actividad sobre una vivienda, o bien limitaciones a cumplimiento de condiciones de habitabilidad para cambio de usos de bajo a vivienda, o directamente prohibidos determinados usos en sótanos.
A los efectos el cambio de uso de vivienda a local el trámite es idéntico al inicio de actividad con obras, (siempre que el uso este admitido claramente), el caso de transformación a vivienda es más restrictivo, si bien se trata de un proyecto técnico con mayor o menor contenido, en función de si se incrementa el numero de viviendas o se afecta a la volumetría o aspecto exterior, además deberá solicitarse al concluir licencia de primera ocupación, aportando el certificado final de obra cuando proceda.
Documentación técnica correspondiente a obras o instalaciones que no tienen el carácter de obras menores y que según la legislación urbanística gallega, no son obras de edificación según el ámbito de aplicación de la LOE. (Ley-38/1999, art. 2). En ese sentido se excluyen las siguientes obras:
Obras de edificación (Ley 38/1999 Art.2.2)
Tendrán consideración de edificación las siguientes obras:
2.2.a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
2.2.b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
2.2.c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o con algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
Artículo 3. Se consideran comprendidos en la edificación sus instalaciones fijas, el equipamiento propio y los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.
Obras menores: Aquellas de técnica simple y escasa entidad constructiva y económica que no supongan alteración del volumen, del uso, de las instalaciones y de los servicios de uso común o del número de viviendas y locales, ni afecten al diseño exterior, la cimentación, la estructura o las condiciones de habitabilidad o seguridad de los edificios o instalaciones de toda clase. (Ley 9/2002 art.195.3)
Se define como proyecto técnico (Lei-9/2002, art. 195) al conjunto de documentos que definen las actuaciones que se vayan a realizar con el suficiente contenido y detalle para permitirle a la administración conocer el objeto de las mismas y decidir si se ajusta o no a la normativa urbanística aplicable y al resto de las condiciones señaladas por la legislación urbanística: comprobación de que los actos de ocupación, construcción, edificación y uso del suelo y subsuelo proyectados se ajustan al ordenamiento urbanístico vigente; verificación de que el aprovechamiento proyectado se ajusta al susceptible de apropiación; y verificación de que las obras y usos proyectados reúnen las condiciones
exigibles de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad, así como el cumplimiento de las prescripciones contenidas en la normativa vigente en materia de incendios forestales.
La estructura y el contenido de los proyectos técnicos dependerán del objeto del proyecto y del tipo de obras a documentar. En ese sentido, si bien las obras no alcanzan la categoría de edificación según la LOE, se aplicará lo establecido para la estructura y contenido de los proyectos de edificación:
PROYECTO TÉCNICO:
I. MEMORIA
II.DOCUMENTOS TÉCNICOS ANEXOS (en su caso)
III. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
IV. PLIEGO DE CONDICIONES
V. MEDICIONES Y PRESUPUESTO
En los restantes casos el cambio de uso implica la redacción de un proyecto equivalente al de nueva edificación.
