Respecto del plazo de obtención de licencias, como buen gallego he de decir «depende«, aplicando mucha ironía, por no decir que en realidad es indeterminado y totalmente arbitrario, salvo honrosas excepciones en contados Ayuntamientos, acotado a mi experiencia y práctica profesional, siendo finalmente concedidas, con mayor o menor papeleo, tras un largo Silencio Administrativo, que no se suele reclamar.
En Galicia a la fecha de redacción de este post, el otorgamiento de licencias esta regulado por la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, debiendo diferenciar dos procedimientos distintos en función de la naturaleza y entidad de la obra, cuestión que recoge el artículo 142.
Artículo 142. Licencias urbanísticas y comunicaciones previas.
2. Estarán sujetos a licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo con la legislación sectorial aplicable, los siguientes actos:
a) Los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo que, con arreglo a la normativa general de ordenación de la edificación, precisen de proyecto de obras de edificación.
b) Las intervenciones en inmuebles declarados bienes de interés cultural o catalogados por sus singulares características o valores culturales, históricos, artísticos, arquitectónicos o paisajísticos.
c) Las demoliciones, salvo las derivadas de resoluciones de expedientes de restauración de la legalidad urbanística.
d) Los muros de contención de tierras, según se establezca reglamentariamente.
e) Los grandes movimientos de tierras y las explanaciones.
f) Las parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de terrenos en cualquier clase de suelo, cuando no formasen parte de un proyecto de reparcelación.
g) La primera ocupación de los edificios.
h) La implantación de cualquier instalación de uso residencial, ya sea provisional o permanente.
i) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derivase de la legislación de protección del dominio público.
3. Quedan sujetos al régimen de intervención municipal de comunicación previa los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo no sujetos a licencia y, en todo caso, los que así se establezcan en las leyes. La comunicación previa se realizará en los términos que se prevea reglamentariamente. Los ayuntamientos podrán establecer los procedimientos de comunicación necesarios, así como los de verificación posterior del cumplimiento de los requisitos precisos.
4. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones exigirán para la realización de las obras de acometida conexión con las redes de servicios o, en su caso, para la contratación de los respectivos servicios el título habilitante de naturaleza urbanística que resulte preciso.
Por tanto y dependiendo de la entidad de la obra se aplica uno u otro procedimiento, los cuales tienen distinta duración.
Plazo de las Comunicaciones Previas
Se trata de un procedimiento de menor complejidad para obras de menores, por lo que su plazo de determina en quince días hábiles siguientes a la comunicación al ayuntamiento, sin perjuicio de la comprobación del cumplimiento de los requisitos, se podrá declarar completa la documentación presentada o requerir la subsanación de las deficiencias que pudiera presentar la documentación, adoptando en este caso, motivadamente, las medidas provisionales que entienda oportunas para evitar alteración del estado previo, cuestión que necesariamente ha de ser comunicada a la persona interesada por cualquier medio que permita acreditar su recepción.
Con carácter general, transcurrido el plazo de quince días hábiles señalado, la presentación de la comunicación previa cumpliendo con todos los requisitos exigidos constituye título habilitante para el inicio de los actos de uso del suelo y del subsuelo sujetos a la misma, sin perjuicio de las posteriores facultades de comprobación, control e inspección por parte del ayuntamiento respectivo.
Plazo para otorgamiento de las Licencias
Siendo las que entran en este procedimiento obras de mayor envergadura y complejidad, los plazo son ligeramente superiores, el procedimiento esta descrito en el siguiente artículo.
Artículo 143. Procedimiento de otorgamiento de licencias.
1. Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y del planeamiento urbanísticos.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
2. La competencia para otorgar las licencias corresponde a los municipios, según el procedimiento previsto en la legislación de régimen local. Las peticiones de licencia se resolverán en el plazo de tres meses, a contar desde la presentación de la solicitud con la documentación completa en el registro del ayuntamiento.
Para el otorgamiento de la licencia solicitada serán preceptivos los informes técnicos y jurídicos municipales sobre su conformidad con la legalidad urbanística.
3. Las solicitudes de licencias que se refieran a la ejecución de obras o instalaciones habrán de acompañarse de proyecto completo redactado por técnico competente, en la forma y con el contenido que se determine reglamentariamente.
Una vez presentado ante el ayuntamiento, el proyecto adquiere el carácter de documento público, respondiendo su autor de la exactitud y veracidad de los datos técnicos consignados en el mismo.
4. Para otorgar la licencia de primera ocupación de edificaciones, previa visita de comprobación de los servicios técnicos municipales, se exigirá certificado final de obra de técnico competente en el que conste que las obras están completamente terminadas y se ajustan a la licencia otorgada.
Podrán otorgarse licencias de primera ocupación parciales, por edificios o portales completos, en los términos y condiciones que se determinen reglamentariamente.
¿Cuales son los plazos reales?
La realidad contemporánea, lamentablemente nos tiene acostumbrados a plazos mucho mayores e incluso a la falta de respuesta de la Administración por años, convirtiendo los plazos en totalmente indeterminados, en algunos casos justificado en defectos de la documentación, ya que el plazo de caducidad según hemos visto anteriormente «…a contar desde la presentación de la solicitud con la documentación completa en el registro del ayuntamiento«, por completa se entenderá a criterio del Técnico Municipal, no iniciando el cómputo del plazo hasta que se subsanen las deficiencias que pudieran surgir, si bien en otros casos directamente no se tiene respuesta alguna de la Administración, salvo acción del interesado, en cuyo caso suelen aparecer problemas en la documentación presentada que justifique su falta de respuesta y no se cortan a la hora de plantear subsanaciones con los plazos de resolución totalmente vencidos.
El caso de las comunicaciones previas no suele genera mucho problema, por que la concesión es automática al responder la Administración dentro de los plazos y se puede iniciar la obra, lo cual no impide posteriores ordenes de paralización derivadas, no del control de la Administración de la obra realizada, si no de una demora injustificada en la comprobación de la documentación inicialmente presentada, o lo que es lo mismo mas indeterminación y arbitrariedad.
¿Qué hacer cuando una licencia se demora?
En mi opinión, hay que estar pendiente y en el momento que se cumplen los plazos de resolución de tres meses desde la presentación, sin que la Administración haya manifestado deficiencias en la documentación presentada, solicitando la certificación del trámite y el silencio administrativo, si bien consciente que normalmente se va a tomar por la Administración como un ataque, que suele derivar en una defensa basada en calificación de deficiencias en la documentación y el contenido del proyecto, justificando de esta forma la falta de resolución en plazo, ya que consideran que estas deficiencias impiden el inicio del computo de plazos.
Que estas deficiencias aparezcan después del plazo indicado y los posibles perjuicios ya son cuestiones del ámbito contencioso, permitiendo la solicitud de silencio el inicio de este tipo de trámites en defensa de los intereses de administrado, si bien desde un punto de vista práctico y en mi opinión resulta mas interesante para el objetivo que la incertidumbre inicial se disipa y volvemos a tener en nuestra mano corregir las deficiencias y presentar la documentación completa, iniciando ahora entendemos que si el plazo de cómputo, una vez vencido el cual, si no hay respuesta de la Administración, ni calificación sobre la suficiencia de la documentación, entendemos debe iniciarse la vía Administrativa.
Es posible que algunas personas recomienden esperar sin reclamar por los plazos, por el miedo a molestar, pensando que de esta forma será mas sencillo, haciendo cuanto menos ruido, no siendo consciente que el comportamiento habitual de la Administración en el caso contrario es la obligación de contestar el un plazo no mayor de 10 días, pudiendo cerrar a voluntad el procedimiento por el retraso del administrado, por este motivo y en justa correspondencia opino muy recomendable solicitar el silencio administrativo.
Sentido del Silencio Administrativo
Atendiendo a lo indicado en la Ley del Suelo en cuanto a «En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística«, ha de entenderse el silencio negativo.
Cuestión con la que estoy totalmente de acuerdo para evitar males mayores y perjuicios derivados de la inseguridad jurídica que podría generar de considerarse positivo, conocidos son innumerables inmuebles adquiridos por terceros de buena fe, que se ven en un grave problema cuando las licencias son revocadas años mas tarde por la justicia.
¿Cómo solicitar el silencio administrativo?
La forma de acreditar el silencio es solicitar a la Administración un Certificado acreditativo, que puede realizarse con una solicitud similar a la expuesta a continuación.
DEPARTAMENTO DE URBANISMO AYUNTAMIENTO DE _____
En ________ a __ de _______ de 2021
ASUNTO: SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE SILENCIO ADMINISTRATIVO EN SENTIDO NEGATIVO.
D. ______________________________, con DNI ______________________, con domicilio en C/_____________________ , con teléfono _______________ y email ___________________, en su propio nombre o en representación de ________________________________, propietario de ___________ objeto de la solicitud.
EXPONE
Con fecha de efecto el pasado _________ y una vez cumplido el plazo de tres meses desde la solicitud de licencia de obra, referenciada con el número de expediente ___________, solicitada el ___________, procede la desestimación de la misma por silencio administrativo, motivando en la forma siguiente:
1.El Artículo 143 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, que regula el Procedimiento de otorgamiento de licencias indica en su apartado 1 indica lo siguiente: «1. Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y del planeamiento urbanísticos. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.»
2. Transcurrido dicho plazo sin haberse comunicado ningún acto, se entiende desestimada de acuerdo con el Artículo 24 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y de acuerdo con el mismo «La desestimación por silencio administrativo tiene los solos efectos de permitir a los interesados la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo que resulte procedente».
3. La licencia de obra solicitada cumple con la legislación o planeamiento urbanístico, según se justifica en el proyecto presentado, persistiendo la obligación de dictar resolución expresa a que se refiere el apartado primero del artículo 21, que en los casos de desestimación por silencio administrativo, la resolución expresa posterior al vencimiento del plazo se adoptará sin vinculación alguna al sentido del silencio.
4. El certificado acreditativo del silencio producido se expedirá de oficio por el órgano competente para resolver en el plazo de quince días desde que expire el plazo máximo para resolver el procedimiento. Sin perjuicio de lo anterior, el interesado podrá pedirlo en cualquier momento, computándose el plazo indicado anteriormente desde el día siguiente a aquél en que la petición tuviese entrada en el registro electrónico de la Administración u Organismo competente para resolver.
SOLICITA
Certificado acreditativo del silencio producido al haberse agotado el plazo en el que la Administración debe resolver, sin manifestación de deficiencias en la documentación presentada, reclamando nuevamente la resolución del expediente.
Fdo.
