Un certificado urbanístico o cédula de calificación urbanística, es un estudio normativo de una parcela o un sector en cuanto a factores de edificabilidad y otros parámetros de la normativa urbanística. Teniendo en cuenta que cada zona urbana está calificada de una manera determinada y que tiene un régimen urbanístico determinado, se trata de aplicar las normas de esa calificación, además de que las normas pueden estar afectadas por otras que las modifican como es el caso en la actualidad con los planeamientos no adaptados a la nueva ley del suelo, así como estar afectadas por lo que se denomina normativa sectorial (carreteras, aguas, protección del patrimonio, etc…).
El mejor conocedor de la normativa que puede afectar a un suelo o inmueble es el Ayuntamiento, por lo que es recomendable realizar este trámite cuando se quiere abrir un negocio, promover alguna edificación y tenemos muchas dudas sobre si podemos – por ejemplo – subir hasta cuatro pisos o quedarnos en tres, ocupar toda la parcela o no, etc.
En algunos Ayuntamientos, lo definen como un “documento donde constan las condiciones y el volumen edificable permitido de una finca, el aprovechamiento, las clases de uso permitido y las posibles afectaciones, regulaciones u ordenaciones urbanísticas.”
Es decir, que dependiendo del motivo por el que solicitamos el trámite, convendrá más un informe o un certificado, siendo una figura mas comprometida juridicamente para el Ayuntamiento el Certificado. La utilidad de este trámite es incalculable en muchos proyectos. Por ejemplo, si queremos abrir un establecimiento en una zona determinada y de “oídas” algún técnico de la administración nos dice sin más que no podemos porque está cubierto el cupo (esto es bastante habitual en Ayuntamientos de poblaciones pequeñas), estaremos en nuestro derecho de solicitar el informe de aprovechamiento y que se nos demuestre con cálculos si se ha superado un techo edificable determinado asociado a una calificación urbanística.
También es interesante el Certificado para conocer directrices o normas en modificación o trámite que pueden afectar al bien, así como posibles expedientes urbanísticos que puedan haberse iniciado, es relativamente habitual encontrarse tras la compra de un inmueble reformado con un expediente urbanístico que nos obliga a legalizar obras realizadas por los anteriores propietarios sin obtener la preceptiva licencia, en Galicia es muy habitual la transmisión de propiedades en una situación asimilada al fuera de ordenación por haberse construido sin licencia y si bien tras la prescripción de la acción se pueden utilizar para el fin para el que fueron construidas, así como mantenerlas, acarrean importantes limitaciones a la hora de reformar o ampliar, por lo que es sumamente importante pedir la información por escrito y no unicamente de forma verbal en la ventanilla de urbanismo del Ayuntamiento.
Como en todos los ámbitos profesionales, también se puede pedir realizar una primera valoración a un profesional particular especializado en urbanismo, que a la postre nos aclarará los términos del informe municipal, ya que muchas de las cuestiones son muy técnicas y requieren ciertos conocimientos.
El urbanismo es un área con mucha regulación y en ocasiones no es clara, entrando en el terreno de la interpretación, por lo que es conveniente acudir a un técnico para contrastar o desmentir la información del Ayuntamiento.
